+7 (499) 110-05-29Москва +7 (812) 385-58-40СПб

Сведения из законодательства: можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка?

Чаще всего квартира приобретается в ипотеку с целью решения жилищного вопроса: одни стремятся поскорее покинуть родительское гнездо, другие – обустроить семейный очаг.

Но что делать, если планы изменились, и вы решили продать или сдать недвижимость? Как отреагирует банк на такое решение? Возможность реализовать задуманное более чем реальна, если ипотека была оформлена в Сбербанке.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 110-05-29. Это быстро и бесплатно!

Права заемщика по распоряжению имуществом

С одной стороны, купленная в ипотеку квартира становится собственностью заемщика. С другой стороны, закон «Об ипотеке» (ст.11, п.2) ограничивает права владельца на пользование приобретенным на банковские деньги имуществом.

В связи с этим, вопросы о возможности сдачи и продажи такой недвижимости требуют разъяснений, чтобы не возникало недопонимания и проблем с законом.

Допустимо ли сдавать ипотечное жилье в наем?

ФЗ №102 «О залоге» не запрещает владельцу заложенной недвижимости заниматься арендой. В ст. 29 сказано, что он имеет право извлекать доходы и плоды из своего имущества. Сдача жилья в аренду – это, по сути, и есть один из способов извлечения дохода.

А значит, собственник имеет законное право сдавать жилье в наем. Но не стоит забывать о том, что права владельца недвижимости регулируются и договором ипотеки, подписанным со Сбербанком. В одном и пунктов договора говорится о том, что заемщик не может сдавать жилье в аренду без предварительного согласия от кредитора. Таким образом, сдача ипотечного жилья в аренду вполне осуществима, если Сбербанк даст разрешение.

Статья 29 ФЗ № 102. Пользование залогодателем заложенным имуществом

  • Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.
  • Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

    Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

  • Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.
  • Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.

Возможна ли продажа?

О возможности продать заложенную недвижимость говорится и в ипотечном соглашении Сбербанка, и в законе «Об ипотеке». В соответствии со ст.37 ФЗ №102, квартира может быть подарена, продана или отчуждена путем обмена.

Внимание! Единственное условие – получение согласия залогодержателя, то есть Сбербанка.

Что говорится в ипотечном договоре Сбербанка: залогодатель не имеет права отчуждать объект без письменного согласия кредитора.

Возможные трудности

Если вы решили сдать или продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка, приготовьтесь к долгому процессу осуществления своих планов, особенно если дело касается продажи.

Сбербанк, как и любой другой кредитор, не особо охотно идет на такие сделки, так как теряет прибыль. Тем не менее, если возможность продажи прописана в договоре, то клиент вправе обратиться к кредитору с требованием реализовать ипотечную недвижимость. Какие могут возникнуть трудности:

  • Процедура может затянуться на несколько месяцев, так как оформление всех бумаг требует времени.
  • Не каждый человек решиться приобрести ипотечную квартиру, даже если долг будет полностью погашен заемщиком, а обременение будет снято. Проведение сделки через банк, выдавший ипотеку, может испугать потенциальных покупателей.
  • Продажа ипотечной квартиры сопряжена с дополнительными расходами: регистрация договоров, открытие ячеек и прочее.
  • Если банк согласится продать квартиру только при условии, что сам будет заниматься реализацией, то заемщику в этом случае не удастся выгодно продать жилплощадь. Потому что основная цель банка – поскорее получить назад свои деньги. В связи с этим, жилье может быть продано по низкой стоимости.

Сдача в аренду ипотечной квартиры также сопряжена с рядом сложностей:

  1. Если заемщик не получил разрешение на аренду, то банк имеет право на основании отсутствия своего согласия расторгнуть ипотечный договор досрочно в одностороннем порядке. Это повлечет за собой необходимость досрочного погашения кредита.
  2. Сбербанк может диктовать свои условия сдачи недвижимости в аренду, так как сохранность залогового имущества – в его интересах.
Важно! Кредитор охотнее пойдет навстречу заемщику, если причиной сдачи жилья в аренду или его продажи является потеря платежеспособности.

Банку не выгодно иметь дело с должниками, поэтому, если аренда или продажа поможет заемщику расплатиться с кредитом, то согласие будет получено.

Как купить другую недвижимость в кредит?

Причины, по которым купленное в ипотеку жилье, заемщики стремятся продать для получения кредита на новую квартиру, бывают совершенно разные: хочется сменить район проживания, взять жилье большей площади, приобрести недвижимость по более выгодной цене и прочее. Рассмотрим, как осуществить задуманное.

Куда обратиться?

Все сделки, проводимые заемщиком с залоговой недвижимостью, должны осуществляться под контролем Сбербанка. Так что первое, что нужно сделать – пойти в банк и попросить разрешение на продажу квартиры. Ипотечный менеджер выдаст письмо-разрешение на осуществление сделки.

Только после того как вы получите согласие, можно приступать к поискам покупателя.

Какие документы потребуются?

Перечень бумаг, необходимых для осуществления операции:

  1. паспорта сторон (покупателя и продавца);
  2. письменное разрешение Сбербанка;
  3. банковский ипотечный договор (потребуется для снятия обременения в Росреестре на завершающем этапе сделки);
  4. закладная (отдается заемщику банком после полного погашения ипотеки, а затем передается в Росреестр);
  5. договор купли-продажи;
  6. выписка о снятии обременения с квартиры;
  7. документы, на основании которых заемщик владеет недвижимостью (договор купли-продажи и выписка из Росреестра).

Различные схемы

Самый простой способ продать взятую в ипотеку квартиру и оформить в кредит другую недвижимость – самостоятельно досрочно погасить ссуду (деньги можно взять в долг у родственников), снять обременение и продать жилье покупателю. Часть вырученных средств пойдет на возврат долга, другая – на первоначальный взнос по вновь оформленной ипотеке.

Однако такая идеальная схема доступна далеко не каждому. Рассмотрим наиболее популярный вариант продажи ипотечной квартиры:

  1. Заемщик получает разрешения от Сбербанка на продажу.
  2. Заключает предварительный договор купли-продажи с покупателем.
  3. Обращается в банк с требованием досрочного погашения ипотеки, получает информацию о сумме, которую нужно внести для полного расчета с кредитором.
  4. Далее покупатель кладет в банковские ячейки две суммы.

    • В первую – сумму, равную оставшемуся долгу по ипотеке (эта сумма предназначена для банка).
    • Во вторую – сумму равную разнице стоимости объекта и сумме долга (это деньги заемщика-продавца).
  5. Затем погашается кредит за счет денег покупателя.
  6. Стороны сделки снимают обременение с квартиры, между ними происходит расчет.
  7. Полученные деньги заемщик вносит в качестве первоначального платежа по новой ипотеке, заключая со Сбербанком новый договор.
Справка!Если банк не разрешил продажу недвижимости, то можно осуществить сделку без его ведома, при этом все будет происходить в рамках закона.

Алгоритм действий следующий:

  1. Заемщик идет в банк и сообщает о своем намерении досрочно погасить ипотеку. Кредитный менеджер дает ему справку с указанием суммы, необходимой для полного погашения.
  2. С покупателем заключается нотариальный договор, в котором детально обговариваются все условия передачи средств и имущества.
  3. Покупатель перечисляет деньги на счет продавца. За счет них тот гасит задолженность перед банком и снимает обременение с квартиры.
  4. Между сторонами сделки заключается договор купли-продажи, после чего покупатель оформляет квартиру в собственность.

Данная схема выглядит довольно рискованно, особенно с точки зрения покупателя, так как от передачи денег продавцу до регистрации права собственности может пройти несколько недель. Однако это единственные законный способ продажи жилья, если кредитор отказывает в проведении сделки.

Как сдать в аренду?

Рассмотрим алгоритм действий при сдаче квартиры в аренду, если она находится в ипотеке Сбербанка.

Первое, что нужно сделать – это получить письменное согласие банка. Обычно эта процедура не вызывает никаких сложностей и банк охотно выдает необходимое письмо. Связано это с тем, что сдача в аренду ипотечного жилья – весьма распространенная практика среди заемщиков.

Далее потребуется собрать следующие документы:

  • выписка из Росреестра о праве собственности;
  • письменное согласие банка о сдаче квартиры в наем;
  • паспорт;
  • выписка из домовой книге о прописанных лицах;
  • письменное согласие других собственников жилья (если они есть).

Между собственником и нанимателем подписывается договор. Желательно заключать его на срок не более 11 месяцев. В этом случае нет необходимости регистрировать соглашение в Росреестре. Помимо договора необходимо составить опись имущества и акт приема-передачи жилья. Эти бумаги помогут избежать риска повреждения и кражи собственности. Сбербанк может одобрить аренду со своими условиями, так как в его интересах – сохранить заложенное имущество в целости и сохранности.

Любые операции с недвижимостью, находящейся в залоге, должны быть согласованы со Сбербанком. В противном случае заемщика ожидает досрочное расторжение договора.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 110-05-29 (Москва)
+7 (812) 385-58-40 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018 СВОЁ