Особенности присвоения статуса непригодности недвижимости: чем аварийное жилье отличается от ветхого?

Небезопасно и непригодно для проживания аварийное жилье. С каждым годом все больше домов получают статус аварийных.

Из-за этого в каждой области РФ разрабатывают и запускают новые программы, чтобы помочь переселить жильцов таких домов. Специальный резервный фонд жилья ЖКХ взамен формируют в соответствие с ФЗ-185.

Как быть переселенцам, если дом попал под снос? Как действовать?

Скрыть содержание

• Определение
• Чем аварийное жилье отличается от ветхого?
• Законодательное освещение вопроса
• Признаки непригодной недвижимости
• Проживание и прописка на данной жилплощади
• Когда происходит расселение и уничтожение трущоб?
Что дают взамен?    
• Что делать, если дом попал под снос?
Документы, сопровождающие процедуру    
• Как происходит признание строения полуразрушенным?
• Вынужденное распределение
• Как убирают здания?
• Можно ли продать такое имущество и как?
• Заключение

Определение

Аварийное жилье – это жилище, в котором полу- или полностью разрушены несущие конструкции. Также этот термин применяют в отношении жилых помещений, в которых невозможно и опасно жить.

Чем аварийное жилье отличается от ветхого?

Аварийное и ветхое жилье – это два абсолютно разных термина. Ветхие жилища – это дома с 65% износом, построенные из бруса или шпал. В отличие от полуразрушенных в них живут, так как обрушение несущих конструкций невозможно. Если жителей деревянных аварийных домов расселяют по программе, действующей в регионе, то в ветхих продолжают жить. В случае проживания в последних люди переезжают, если они попали под снос и на их месте предусмотрено строительство нового дома.

Законодательное освещение вопроса

Ситуация с домами, находящимися в аварийном состоянии, потребовала вмешательства властей. Для того чтобы помочь гражданам, в 2007 г. изменили законодательную базу, приняв Закон за номером 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ».

В этом законе, а точнее в 16-й его статье, рассказано об адресной программе, которая касается переселения жильцов из аварийных в пригодные для проживания строения. Несмотря на принятие новых законодательных норм, порядок переселения не изменился. Лишь сделали уточнение, что все должно происходить в соответствие с Жилищным Законодательством.

Признаки непригодной недвижимости

Комиссия признает жилье аварийным, только в следующих случаях:

• осадка средней части жилого дома;
• осадка одной из крайних частей конструкции;
• осадка обеих крайних частей жилища;
• искривление, выпучивание стеновых поверхностей в горизонтальной и вертикальной плоскостях;
• неправильно заложенный фундамент, вследствие чего по стенам пошли трещины, просела крыша и т.д.;
• проблемы с фундаментом из-за не учета типа грунта, которые привели к глобальным проблемам с полом, стенами и крышей;
• проблемы с фундаментом, выраженные в легком высвобождении камней из него. Из-за них стены перестали быть вертикальными;
• деформация кладок, которые сдерживали временное крепление стен.

О признаках аварийности жилья и о процедуре признания недвижимости таковой читайте здесь.

Проживание и прописка на данной жилплощади

Нет проблем для регистрации в жилье, которое признано аварийным. Это подтверждает ФЗ-5242-1 от 25 июня. В нем попросту нет норм, запрещающих сделать это. На деле иногда в регистрации отказывают, так как члены местной администрации включили его уже в список непригодных для жилья.

Они смогут прописаться уже на новом месте, куда переселит их администрация. Новую жилплощадь предоставляют не сразу, медлят? Не регистрируют и не разрешают жить в ней, ссылаясь на постановление муниципальной власти? Можно обжаловать это решение в судебном порядке. Аварийные жилые помещения нельзя приватизировать. Это норма отражена в ст. 4 ФЗ-1541-1 от 4 июля 1991 г.

О нюансах проживания и регистрации в аварийном и ветхом жилье рассказывается в отдельной статье.

Когда происходит расселение и уничтожение трущоб?

Переселение происходит при согласии собственника на другую жилплощадь, стоимость которой будут рассматривать как часть возмещения. В этом случае составляют договор, в котором учтут все нюансы и сделают все расчеты. Через 6 месяцев собственник обязан освободить жилплощадь.

Владелец получает материальное возмещение. Оно зависит от рыночной стоимости квартиры/дома и доли общего имущества в многоквартирном доме.

Все затраты, которые он понесет из-за переезда – аренда другой жилплощади, поиск новой недвижимости и транспортировка личных вещей на новое место, покроют из бюджета.

При возникновении споров обращаются в суд. Судья в большинстве случаев на стороне вынужденных переселенцев, так как по Закону расселение аварийного дома – обязательная процедура.

О нюансах переселения из ветхого жилья, если есть имущество и в иных случаях, написано в другой статье.

Что дают взамен?

По ст. 32 ЖК РФ владельцы аварийных жилых помещений не могут препятствовать расселению. Их выкупают, тем самым изымая. Но взамен изъятому не всегда предоставляют другую жилплощадь. Иногда предоставляют неравноценные помещения. Если на старом месте было 3 комнаты, на новом будет 1. На это могут согласиться, а могут нет. Если предложенный вариант не понравился, собственник вправе взять денежную компенсацию. Это норма отражена в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 2 июня 2009 г.

Что делать, если дом попал под снос?

Если собственник попал в ситуацию, когда квартира или дом были признаны аварийными, он должен знать, что администрация может выкупить их. Если же они придут к соглашению, он может съехать в предложенный ему вариант. В нем отразят стоимость оцененной недвижимости, сроки и иные условия выкупа.

При несогласии с решением или при развитии ситуации, когда стороны не пришли к соглашению, администрация или собственник могут обратиться в суд с иском.Его предъявляют в течение 2-х лет с момента получения уведомления о принятии решения об изъятии.

В России сохраняется практика, когда некоторые районы с аварийными домами не интересуют инвесторов-застройщиков. В них проживают наниматели, которые ждут дня, когда администрация переселит их за государственный счет. Когда они уже не ожидают, вдруг появляются инвесторы. Жильцам приходится в спешке бежать в Жилищный комитет, чтобы подать документы на приватизацию (об оформлении в собственность аварийного неприватизированного жилья читайте здесь). В таком случае компенсация может быть солидной, так как владелец может затребовать на новом месте большую жилплощадь.

Иногда процесс расселения длится годами, так как один из собственников не согласен с суммой компенсации или площадью квартиры взамен. В итоге инвестор может отказаться от проблемного дома, и все жильцы останутся в своих лачугах.

Документы, сопровождающие процедуру

Собственник, наниматель или сотрудники Государственной жилинспекции могут подать заявление о признании жилплощади полуразрушенной. Его относят в межведомственную комиссию по своему району, которая всегда работает при администрации или по месту нахождения жилья.

Кроме заявления на аварийное жилье важно предоставить копии следующих документов:

1. Свидетельство о праве собственности или документ, подтверждающий социальный наем. Все правоустанавливающие документы ксерокопируют.
2. План и техпаспорт на жилье.
3. Заключение от независимых экспертов из специализированной организации.
4. Если есть жалобы жильцов, подтверждающих неудовлетворительность условий проживания.

Как происходит признание строения полуразрушенным?

Члены межведомственной комиссии должны признать жилье аварийным, но только если были выявлены вредные факторы среды обитания, которые угрожают здоровью и жизни людей:

• физический износ здания. Под угрозой его надежность, прочность и устойчивость;
• изменение микроклимата в жилище. Невозможно соблюсти необходимые санитарно-эпидемиологические требования и нормативы, касающиеся гигиены;
• повреждения из-за природных катаклизмов и техногенных факторов.

Вынужденное распределение

Расселение – сложный юридический процесс. Чтобы помочь людям, живущим в сложных условиях, на местах создают муниципальные адресные программы. Они различаются требованиями, предъявляемыми к соискателям. Они не могут идти вразрез с требованиями ФЗ.

Как убирают здания?

Жилье снесут, если это действие – запланированное государственное мероприятие (запланирован ли снос несносимых серий?). Также поступят, если жилец докажет аварийность конструкции, в которой он проживание с привлечением экспертов из специальной комиссии. Снос должен быть согласован с органом исполнительной власти.

Можно ли продать такое имущество и как?

Продажа аварийного жилья происходит в обычном порядке. Покупатель обычно знает, что жилплощадь аварийная. Иногда это умалчивают, в таком случае можно запросить выписку из ЕГРП. Если он все-таки согласится, можно узнать о том, попадет ли жилье в программу расселения ли нет. При попадании в программу переселения новый собственник может получить хорошую квартиру/дом с большей площадью.

Иногда сталкиваются с проблемами:

1. Неясные сроки переселения. Отсутствие нормативных актов. Неясность по поводу сроков выплаты денежной компенсации и предоставления недвижимости взамен.
2. Проблемы с получением кредита в банке, так как банковским служащим приходится страховать их для минимизации рисков.
3. Невозможность использования материнского капитала для покупки аварийной жилплощади.

Заключение

Жильцы аварийных домов рано или поздно попадут под программу переселения. Они подают заявление в Жилищный комитет, наняв предварительно эксперта для получения акта об аварийном состоянии конструкции.