Особенности покупки старого дома в деревне или квартиры в здании, признанном ветхим или аварийным: нюансы сделок

После признания дома аварийным – жизнь недвижимости продолжается. В законодательстве Российской Федерации нет запрета на осуществление таких сделок, однако они обладают рядом особенностей. Каждый случай купли-продажи аварийного жилья уникален, но в нашем материале даны ответы, на вопросы, которые задают себе все покупатели и продавцы недвижимости, признающейся аварийной. Прочитайте статью и вы узнаете обо всех юридических тонкостях.

...

Содержание:

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-98-71. Это быстро и бесплатно!

Можно продать ветхое жилье или нет?

Собственник жилья, признанного аварийным, не лишается своих прав на недвижимость после вынесения вердикта о ветхости здания межведомственной комиссией. Это означает, что владелец квартиры или дома имеет право осуществлять любые действия, в том числе перепродавать квадратные метры. Важно помнить, что аварийным жилье признается в случае опасного для жизни и здоровья жителей износа несущих конструкций, стен или кровли. Если дом признан аварийным, то граждане могут рассчитывать на переселение.

Ветхое жилье – что это? Юридически это иной термин, хотя он и рассматривается вместе с вышеуказанным в Федеральном законе №185 «О Ветхом и аварийном жилье». Иногда собственникам ветхой недвижимости предлагают переселение, но возможен и ремонт. В статье мы обсуждает только действия владельца аварийного жилья. Есть два варианта – продать квартиру, дом или дождаться предложения о выкупе жилищной площади от вашей городской или сельской администрации.

Внимание! После заключения договора о выкупе муниципалитетом жилья, владелец не может распоряжаться квартирой, в том числе, передавать на нее права третьим лицам. Ведь с этого момента жильем владеет уже городская администрация.

Плюсы и минусы такого приобретения для нового владельца

Когда новый владелец становится собственником квартиры в аварийном доме, к нему переходят и все права бывшего владельца. С каждым хозяином квартиры в старом доме муниципалитет ведет собственные переговоры.

Согласно статье 87 Жилищного кодекса Российской Федерации семьи, проживающие в таких зданиях, подлежат расселению. Муниципалитет также имеет право заключить сделку с хозяином по выкупу жилищной площади. Ее оценка будет происходить с учетом средней стоимости одного квадратного метра.

Выгодно покупать аварийную квартиру, если владелец предлагает вам существенный дисконт (скидку). В этом случае вы точно не прогадаете – либо получите квартиру в новостройке, рыночная стоимость которой будет значительно превышать затраченные средства, либо компенсацию. Перед покупкой советуем уточнить, включен ли дом в адресную программу по переселению.

Статья 87 ЖК РФ. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания

Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

Как быть владельцам частных старых владений в деревнях и городах?

В деревне комиссия, которая должна проинспектировать дом, собирается также после заявления собственника. В нем необходимо указать: «прошу признать дом непригодным для жизни» и приложить документы, свидетельствующие о праве собственности на ветхий дом и участок, на котором он расположен. Государство не накладывает на хозяев таких домов дополнительных ограничений, однако программы переселения в небольших городах реализуются медленнее. И непригодность основного жилья владельцы используют в основном в качестве аргумента для получения квартиры.

Если дом не включен в адресную программу переселения, то городская власть не имеет перед его жителями никаких обязательств, и вы не получите компенсацию/новое жилье. Вам необходимо уточнить сроки реализации программы. В некоторых случаях приходится ждать несколько лет – это и является частой причиной решений владельцев продать жилье. Чтобы получить средства сразу, пусть в меньшем количестве, а не ждать квартиру годами.

Если речь идет о замене квартиры на другую, покупать жилье владелец может выгодно с довольно скромным дисконтом, ведь новая квартира может располагаться в хорошо обустроенном районе. Однако тут есть и обратная сторона медали – иногда жилье предоставляется в слабо обустроенных районах, да и ждать его приходится долго.

Справка! Менее рискованной видится сделка с местными властями, главное, чтобы стартовая цена квартиры была меньше. Договоритесь с владельцем – и получите существенный бонус.

Плюсы приобретения квартиры:

  • Возможность получить прибыль, заключив договор по выкупу.
  • Возможность получить жилье в новостройке по программе переселения.

Недостатки приобретения квартиры:

  1. Длительное ожидание квартиры.
  2. Низкая оценка квартиры при выкупе местными властями.
  3. Новая квартиры в районе с не обустроенной инфраструктурой.

Какие сложности могут возникнуть?

Новый собственник квартиры сможет узнать только приблизительные сроки реализации программы по расселению. Ни одна городская администрация не дает гарантии, что переселение или выкуп состоится в срок, возможны форс-мажоры, которые увеличивают сроки ожидания.

Вы должны взвесить все «за» и «против» перед такой покупкой. Часто конкретный район, где будут предоставляться квартиры, становится известен позже. Это лишает потенциального покупателя возможности объективно оценить выгоды от такой покупки заранее.

Владельцы материнского капитала не смогут вкладывать государственные средства в ветхое жилье, поскольку в законодательстве указано – дом должен быть пригодным для жизни.

Важно! Сложности возникают и в случае необходимости получить дополнительные средства на такую покупку — банки очень неохотно кредитуют сделки с аварийным жильем. А если кредит все-таки предоставляется, то в комплекте с дорогостоящей страховкой квадратных метров.

Особенности сделки

Алгоритм покупки в сравнении с покупкой нормального жилья практически идентичен, единственным отличием являются обязанность продавца поставить покупателя в известность о состоянии жилья и право покупателя ознакомиться (при желании) с особенностями выкупаемого жилья при помощи запроса справки из ЕГРП. Купить жилье в аварийном состоянии вы можете как в многоквартирном доме, так и как отдельно стоящее помещение.

Процедура заключения соглашения: пошаговая инструкция

  1. Осмотр.
  2. Проверка документов.
  3. Торг.
  4. Заключение договора.
  5. Передача денег.
  6. Регистрация собственности.

Уведомление покупателя

Продавец должен сообщить покупателю состояние квартиры или дома, более того, указать в договоре, что новый владелец был уведомлен о том, что дом был признан аварийным. В обратном случае сделка может быть признана недействительной по запросу потенциального покупателя. На этом этапе стороны также должны договориться о цене и провести торг.

Подготовка бумаг

Владелец должен подготовить паспорта всех собственников, квартиры, документ, подтверждающий право собственности или договор, на основе которого жилплощадь стала собственностью текущего владельца квартиры, понадобится выписка из домовой книги и технический паспорт на недвижимость. Выписку о состоянии квартиры или дома собственник готовить не должен. Потенциальный покупатель недвижимости при желании имеет возможность запросить ее сам.

Согласие супруга на сделку придется заверять нотариально, а у совладельцев, не достигших восемнадцати лет, или недееспособных, взять разрешение на сделку через попечителя.

Договор на заключение сделки по реализации жилья необходимо составлять грамотно. Обращайтесь к юристам, чтобы избежать возможных ошибок.

Важно знать! Справку об отсутствии коммунальных задолженностей нельзя назвать обязательной, но покупатель с большой долей вероятности попросит ее показать, чтобы процесс по этой причине не затянулся, возьмите ее заранее.

Заключение договора

Разберем основные разделы договора купли-продажи, чтобы избежать ошибок.

Первое, и самое главное, заключается в описании предмета договора. В сделке необходимо указать, касательно какого имущества происходит передача прав собственности:

  • Год постройки, дата последнего капитального ремонта.
  • Количество этажей (для многоквартирных и частных домов).
  • Жилая и полная квадратура.
  • Количество комнат и их особенности (проходные или отдельные).
  • Аварийность дома.
  • Сумма сделки.

Далее владелец жилья подтверждает право собственности, указывая сведения свидетельства. Стороны сделки именуются покупателем и продавцом, в тексте указывается ФИО (полностью), регистрация, паспортные данные, включая когда и кем был выдан.

Необходимо оговорить основания для расторжения сделки, обычно они стандартные — по согласию двух сторон, по требованию одной стороны через суд, отказ в выплате стоимости имущества покупателем.

Дополнительно стороны имеют право заключать любые акты, например, по срокам выплаты денежных средств, порядку расчета, задатку или компенсации расходов на регистрацию.

Справка! Юристы советуют осветить в договоре и дополнениях к нему как можно больше вопросов, чтобы, в случае необходимости, и покупатель и продавец могли отстоять свои права через судебные инстанции.

Передача денежных средств

Расчет можно производить во время подписания договора или акта о приема жилья. Стороны сами договариваются о том, каким способом будут переданы деньги, можно использовать как наличный, так и безналичный расчет.

Самым безопасным способом, гарантирующим, что владелец получит оговоренную сумму, является банковский перевод.

В России продажа аварийного жилья может быть выгодна, как владельцу, не желающему ждать расселения, так и покупателю, надеющемуся получить прибыль.

Если вы решились приобрести недорого старый дом в деревне, то можем вас обрадовать — закон разрешает такие сделки, а их алгоритмы отличаются от общепринятых схем всего несколькими нюансами. Все процессы по купле-продаже можно начинать после признания недвижимости аварийной.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
 
+7 (499) 755-98-71 (Москва)

Это быстро и бесплатно!
      
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018 СВОЁ